می آموزیم و به کار می گیریم!
گفتگو
با مهندس فرزاد شکری، معاون طرح و توسعه ی شرکت سرمایه گذاری مسکن شمال غرب
جناب مهندس، تولید مسکن در
شرکت سرمایه گذاری مسکن شمال غرب با توجه به تعریف و عملیاتی نمودن بزرگ ترین
پروژه ی بازآفرینی بافت فرسوده ی کشور-آیمان- یک حرکت رو به جلو و از طرفی
متهورانه است؛ ایده ی شکل گیری این پروژه ی ملی از کجا کلید خورد؟
برای پاسخ به سوال شما باید چند سالی به عقب برگردیم. در سال ۹۶ طبق
آمار رسمی اعلام شده از سوی سازمان مدیریت و برنامه ریزی استان در کلانشهرتبریز
حدود 518187 خانوار ساکن بودند و میزان افزایش جمعیت در این کلانشهر طی چند
سال گذشته افت محسوسی داشت؛ نرخ افزایش جمعیت کمتر از یک درصد یعنی حدود 0.97
درصد بود و این موضوع متناظر بود با تعداد ۵۱۴ هزار واحد مسکونی که با
مشخصات مختلف که در سطح شهر تبریز وجود داشت. یکی از شاخص‌های مهم این آمار در
بررسی دقیق تر، حجم بسیار بالای حدوداً 120 تا 150 هزار واحدهای
مسکونی واقع در سکونتگاه‌های غیررسمی، بافت های فرسوده و بافت های حاشیه ای بود که
سابقه ی آنها به اجرای طرح مارشال در زمان حکومت قبلی بر می گشت. از طرفی با بررسی
دقیق تر همین آمار حدود ۴۰ هزار تا ۷۰ هزار از این واحدهای مسکونی
خالی بودند که عمدتاً در بخش‌های توسعه یافته شهر و به عنوان مسکن دوم، مسکن
سرمایه‌ای و در قالب سرمایه گذاری خانواده ها مورد استفاده بودند. با این حساب ما برای
توسعه فعالیت های شرکت در حوزه ی انبوه سازی باید به این شاخص ها دقت می‌کردیم و
نتیجه این بود که ما ناگزیر از ورود به احیای بافت‌های فرسوده شهری و بازآفرینی
پایدار شهری بودیم. در جانبی دیگر هم مشخصات بازار مسکن ایران هم نشان می‌داد که
فعالیت در این حوزه می تواند مثمر ثمر باشد.
کلانشهر تبریز شاید برخلافِ بسیاری از نقاط شهری دیگر، گسترشی عرضی یعنی شرقی-
غربی دارد، طبیعتاً محدودیت های جغرافیایی یکی از عمده ترین دلایل این امر می
تواند باشد، با این وجود اگر عنوان توسعه را هم درست به کار برده باشیم، توسعه
یافتگی در این کلانشهر هم به شکل متوازنی صورت نگرفته است، این عدم توازن از کجا
نشات می گیرد؟
همانطور که مطلعید شاید تمامی شهرهای ما از یک الگوی رایج،
البته نه ضرورتاً درست تبعیت می کنند و اساساً توسعه در بخش هایی از شهرها اتفاق
می افتد که در مسیرِ مرکز یا پایتخت قرار دارند. در کلانشهر تبریز هم این مورد
درست یا غلط اتفاق افتاده و توسعه ی شهری به واسطه ی همین نگرش بیشتر در شرق محقق
شده است. از طرفی غرب شهر نیز با موانعی در گسترش و سپس در توسعه مواجه است، وجود
کارخانجات مهم و صنایع سنگین در بخش جنوب غربی شهر و گذر خط آهن سراسری در این
قسمت عملاً شهر را در این ناحیه دچار بن بست نموده هر چند در این نقطه دو محور
ارتباطی شمال غربی و جنوب غربی از شریانهای اصلی اتصال به سایر استانها و خارج از
کشور را فراهم آورده است که ذاتاً می تواند مسیر توسعه را هموار نماید.
اگر همین روال را در سوالات پی بگیریم مشخصاً باید بپرسم با چنین وضعیتی در
اصل شما واردِ حوزه ای شده اید که کمتر کسی به سراغ آن می رود! یعنی به طور واضح
استراتژی ورود به بافت فرسوده ی شهری در نقاط کمتر توسعه یافته به نوعی ریسک محسوب
می شود و این مسئله می تواند چالش های جدی در برابرتان قرار دهد!
خب بله این مسئله به نوعی مبرهن است. در واقع به نظر، ما
وارد دنیایی شده ایم که ظاهراً هیچ شناختی از آن نداریم. در وهله ی اول موافقم!
اما بسیاری از فاکتورها وجود دارد که شاید در طول این سال ها از نظر پنهان مانده و
مغفول بوده است. مشخصاً توسعه زمانی محقق می شود که تمامی ارکان در آن به شکل
متوازن رشد کرده باشند و از این منظر عدالت اجتماعی نیز محقق می شود. ما برای این
کار بایستی اولا به تمامی زیر و بم ها ی موضوع از طریق مطالعات گسترده اشراف پیدا
می کردیم که اساساً با چه نوع پدیده ای مواجهیم، ثانیا شرکت از سویی یک تجربه ی
درخشان در بخشِ شرقی شهر را در سالیان گذشته پشت سرگذاشته بود و محله ای را که
استعدادِ حاشیه ای در آن وجود داشت را به نقطه ای که اینک به عنوان یکی از بخش های
توسعه یافته ی شهر بدل شده و از قبلِ آن ارزش منطقه ای نیز افزایش یافته است تبدیل
نمود. علاوه از این استراتژی توسعه گری تنها در ساحتِ ساخت و بهینه سازی خلاصه نمی
شود و باید به ابعاد دیگری چون پرداختن به مسائل اجتماعی نیز توجه ویژه نمود.
شخصاً اینگونه فکر می کنم که بستر سازی فرهنگی برای ساخت یک مجتمع مسکونی مهم تر
از ساختِ آن مجتمع است و ما در تلاش هستیم تا با فراهم آوردن بستر مناسب مسکن
اجتماعی را به محیط مسکونی تبدیل کنیم تا ساکنان آن در تمامی ابعاد استانداردهای
لازم برای یک زندگی سالم را تجربه کنند. در کنار این موارد البته ورود به بافت
فرسوده ی شهری علاوه بر ایجاد توازن و پرداختن به کرامت انسانی امتیاز ویژه ای نیز
برای شرکت دارد و آن نبود رقبا در این موردِ خاص است.
برگردیم به
پروژه ی آیمان. جناب مهندس پروژه ی آیمان با تناسبات خاصی طراحی شده، گرچه به لحاظ
ابعاد و حجم شاید بشود نمونه های دیگری از آن را در کشور نام برد اما سوال اینجاست
که عمده تفاوت بارز این پروژه نسبت به سایر پروژه ها در چیست؟
بله خب. ما در
گذشته پروژه های مختلف با اِشل های بزرگ و خیلی بزرگ داشته ایم که عموماً در مرکز
کشور تمرکز داشته اند، به نظرم آن زمان هم با توجه به شرایط، کارهای انجام شده در
نوع خود استثنایی هستند. اما اگر بخواهم وجه تمایزی در مورد این پروژه ی ملی عرض
کنم باید مشخصاً به مطالعات انجام شده و در حال انجام این پروژه بپردازم. ما در
حوزه ی مطالعات ژئوتکنیک و خاک به دست آوردهای قابل ملاحظه ای رسیدیم. مطالعات
دقیقِ آزمایش برجا، آزمایش برش سه محوری، آزمایشSPT ،CBRهای مجدد، سه مرحله آزمایش دانهول از
جمله کارهای کارشناسی دقیقی بود که برآوردهای اولیه ی خاک را از نوع III به نوع II تغییر داد و بر این اساس در بخش بزرگی از
هزینه ها صرفه جویی صورت گرفت. در حوزه ی پایدارسازی، سه سیستم مورد بررسی قرار
گرفت؛ شمع و نیلینگ، شمع و اَنکراژ و اَنکراژ و بلوک های مهاری که در نهایت با دو
گزینه برای پوسته ی دیوار، بررسی صورت گرفت و عملیات اجرایی آن در حال انجام است
که همه ی این موارد با مهندسی ارزش به کاهش مقادیر منجر گردید. از نقطه نظر فنی
موضوع زه کشی های عمودی، افقی و عمقی و قطعات اتصالی کارگذاری شده ی داخلِ شمع ها
بعنوان نو آوری های خلاقانه برای اولین بار در پروژه های مشابه به مورد اجرا
گذاشته شده است. بخش دیگری از نوآوری ها در مطالعات تکمیلی به بازچرخانی آب
خاکستری اختصاص دارد. استفاده از سیستم MBR برای تصفیه ی فاضلاب با قابلیت
بازچرخانی و بازگشت به فلش تانک ها با رعایت شاخص های آب خروجی که می تواند به
مصارف شستشوی فضاهای عمومی، پارکینگ ها و آبیاری فضای سبز با توجه به حجم آب مورد
استفاده تخصیص یافته و به مورد اجرا گذاشته خواهد شد. در بخش مطالعات تکمیلی از
جمله موارد قابل اعتنا بررسی موضوع پیش ساختگی و فضاهای تَر به صورت مصوب است که
مراحل مقدماتی مطالعاتی آن تکمیل و در مرحله مطالعات تکمیلی و اجرایی است که
اولویت نخست فضاهای تَر، شاملِ سرویس های بهداشتی و حمام ها به صورت پیش ساخته با
فینیشینگ کامل مورد اجرا در خواهد آمد و در مرحله ی اجرای سازه در محل نصب خواهد
گردید و اولویت دوم موضوع آشپزخانه هاست که در این مورد نیز مطالعاتِ موردیِ خارجی
و تجربیات زیستی مورد بررسی قرار گرفته و روند کامل این مطالعات در واحد طراحی
شرکت با همکاری واحد تحقیق و توسعه ی شرکت گروه به انجام رسیده. موضوع تولید سنگ
های مصنوعی نیز یکی دیگر از آیتم های اصلی در روند مطالعات تکمیلی و اجرایی با
توجه به معماری پایدار و پارامترهای اقتصادی است. این موارد تقریباً بخشی از
نوآوری ها و کارهای خلاقه ای است که در پروژه ی آیمان انجام شده و قابل تامیم به
سایر پروژه هاست.
جناب مهندس این پروژه همانطور که اشاره کردید با توجه به مختصات و
مشخصات جزء پروژه های سنگین به حساب می آید، که فعالیت های مختلفی در آن مطالعه،
طراحی و اجرا می شود. آیا این دانشِ مطالعاتی و اجرایی بومی است؟ باید
عرض کنم ما در مجموعه ی شرکت سرمایه گذاری مسکن شمال غرب و پروژه ی آیمان به این باور داریم
که آنچه که باید به کار بگیریم یا قبلاً در مقاطع مختلف آموخته و تجربه کرده ایم و
یا باید آن را بیاموزیم. در واقع چنین پروژه هایی در کنار سنگینی، درس های آموزنده
ی بسیاری برای همه- حتی تمام مردمی که مستقیماً درگیر نیستند- از جمله کارشناسان و مهندسین این
حوزه دارد. آیمان این فرصت را به همه ی دست اندرکاران می دهد که تماِمِ آنچه
آموخته اند را در صحنه ی عمل به مورد اجرا گذارند و ندانسته ها را بیاموزند! این
استراتژی ما از روزِ آغازین بوده و امیدوارم به کمک دوستان و همکاران کاربلدم در
شرکت سرمایه گذاری مسکن شمال غرب و همراهان عزیز شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن این
امر تا انتها به مورد اجرا گذاشته شود. اما در پاسخ به سوال شما باید عرض کنم که
بله تمام آنچه که تا امروز اجرایی شده و به امید خدا در ادامه نیز به مورد اجرا در
خواهد آمد با تکیه بر توانِ نیروهای بومی و دانِشِ آنها اتفاق افتاده. طبیعتاً ما
بی نیاز از دانشِ به روز نیستیم و تاکید ما این است که در هر جا و در هر مرحله ای
باید خود را با تغییرات و نوآوری ها همسان و هماهنگ کنیم.
جناب مهندس در این فاصله چه دست آوردهایی در حوزه ی تحت مدیریت شما اتفاق
افتاده است؟
برنامه های ما ادامه ی سیاست های شرکت سرمایه گذاری مسکن شمال غرب و استراتژی
های کلانی است که از سوی شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن ابلاغ می شود. اما تمرکز بر
سرمایه گذاری در بخش مسکن با خرید زمین های مناسب و ارائه ی طرح های امکان سنجی تا
اجرا و احیاناً بهره برداری در حدوِدِ برنامه های حوزه ی معاونت طرح و توسعه قرار
دارد. در این فاصله ما با تمرکز بر پتانسیل های موجود در مراکز استان ها و بررسی
آنها با نظرات علمی و فنی کارشناسان شرکت و در صورت نیاز خارج از شرکت به ارزیابی
این موقعیت های بالقوه پرداخته ایم و این مسیر را پیوسته ادامه می دهیم. شاید یکی
از این دست آوردها که حاصل تلاش تمامی همکاران حوزه ی معاونِتِ طرح و توسعه است،
پروژه ی ملی آیمان است که من امیدوارم با توجه به آراء اهل فن و صاحب نظران پروژه
ای نمونه و الگویی برای سایر دست اندرکاران صنعت ساختمان بوده باشد.